Die wichtigste Frage vor jeder Immobilienfinanzierung lautet: Wie viel Haus kann ich mir überhaupt leisten? Wer zu früh auf Besichtigungstour geht, riskiert, sich in Immobilien zu verlieben, die finanziell außer Reichweite liegen. Die drei Faustregeln in diesem Artikel helfen Ihnen, ein realistisches Budget zu ermitteln — bevor Sie die erste Anfrage stellen.
Alle Angaben in diesem Artikel dienen der allgemeinen Orientierung. Für eine verbindliche Finanzierungszusage wenden Sie sich an Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzberater. Kein Ersatz für eine individuelle Beratung.
Faustregel 1: Das Eigenkapital — mindestens 20 %
Eigenkapital ist das Fundament jeder Baufinanzierung. Als Richtwert gilt: Sie sollten mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln beisteuern können — zuzüglich der gesamten Kaufnebenkosten.
Warum 20 %? Weil Banken das Ausfallrisiko bei einem Beleihungsauslauf über 80 % als erhöht einstufen und den Zinssatz entsprechend anheben. Mit 20 % Eigenkapital erhalten Sie in der Regel die besten Konditionen am Markt.
| Kaufpreis | Eigenkapital (20 %) | Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | Gesamtbedarf Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 40.000 € | 120.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 50.000 € | 150.000 € |
Als Eigenkapital zählen: Ersparnisse auf Giro- und Tagesgeldkonto, Wertpapierdepot, Bausparverträge, Schenkungen und Eigenleistungen (Muskelhypothek) beim Bau.
Faustregel 2: Die monatliche Rate — maximal 30–35 % des Nettoeinkommens
Die zweite Faustregel betrifft Ihre monatliche Belastungsgrenze. Addieren Sie Ihrer monatlichen Kreditrate (Zins + Tilgung) die Betriebskosten der Immobilie hinzu. Diese Gesamtbelastung sollte 30–35 % Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen.
Praxisbeispiel
Haushaltsnettoeinkommen: 5.000 € / Monat
Maximale monatliche Belastung (33 %): 1.650 €
Davon Betriebskosten (ca. 300 €): verbleiben 1.350 € für Zins + Tilgung
Mit einer Rate von 1.350 € bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung lässt sich ein Darlehen von ca. 245.000 € finanzieren. Nutzen Sie unseren Leistbarkeitsrechner, um Ihre individuelle Zahl in Sekunden zu berechnen.
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Geben Sie Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben ein — der Leistbarkeitsrechner zeigt Ihnen sofort, wie viel Immobilie für Sie finanzierbar ist.
Leistbarkeit berechnen →Faustregel 3: Der Kaufpreis — maximal das 4- bis 5-Fache des Jahresnettoeinkommens
Als dritten Orientierungswert verwenden viele Banken das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Jahreseinkommen. Faustregel: Das Gesamtdarlehen sollte das 4- bis 5-Fache des jährlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
| Nettoeinkommen / Jahr | Max. Darlehen (4-fach) | Max. Darlehen (5-fach) |
|---|---|---|
| 48.000 € (4.000 €/Monat) | 192.000 € | 240.000 € |
| 60.000 € (5.000 €/Monat) | 240.000 € | 300.000 € |
| 72.000 € (6.000 €/Monat) | 288.000 € | 360.000 € |
| 84.000 € (7.000 €/Monat) | 336.000 € | 420.000 € |
Addieren Sie zu diesen Zahlen Ihr Eigenkapital (abzüglich der Kaufnebenkosten), um den maximalen Kaufpreis zu ermitteln. Bei 5.000 € Nettoeinkommen, 80.000 € Eigenkapital und 10 % Nebenkosten wäre das: 300.000 € Darlehen + 80.000 € Eigenkapital − 30.000 € Nebenkosten = Kaufpreisbudget ca. 350.000 €.
Warum alle drei Faustregeln zusammenspielen
Keine der drei Faustregeln funktioniert allein. Eine hohe monatliche Rate ist nur tragbar, wenn das Eigenkapital stimmt. Ein großes Eigenkapital nützt wenig, wenn das laufende Einkommen die Annuität nicht trägt. Und ein zu kleines Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis signalisiert der Bank ein erhöhtes Risiko.
Überprüfen Sie alle drei Kennzahlen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen:
- Eigenkapital ≥ 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten ✓
- Monatliche Rate ≤ 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens ✓
- Darlehensbetrag ≤ 4- bis 5-faches Jahresnettoeinkommen ✓
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Ein häufiger Fehler: Käufer planen den Kaufpreis, vergessen aber die Kaufnebenkosten in Höhe von 7–12 %. Diese setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,3–0,5 %
- Maklerprovision: bis zu 3,57 % pro Partei (wenn Makler beteiligt)
Mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner berechnen Sie die exakten Nebenkosten für jedes Bundesland in wenigen Sekunden.
Fazit
Die drei Faustregeln — 20 % Eigenkapital, Rate unter 35 % des Nettoeinkommens, Darlehen maximal das 5-Fache des Jahreseinkommens — geben Ihnen eine solide Ausgangsbasis für Ihre Immobilienplanung. Nutzen Sie die kostenlosen Rechner auf HypothekenRechnerDE, um Ihre persönliche Finanzierungsgrenze zu ermitteln, bevor Sie die erste Besichtigung vereinbaren.