Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten sind ein oft unterschätzter Posten, der schnell 7–12 % des Kaufpreises ausmacht — und von den meisten Banken aus Eigenkapital verlangt wird. Dieser Ratgeber erklärt, welche Kostenarten anfallen, wie hoch sie sind und wie Sie die genaue Summe für Ihr Bundesland berechnen.
Die hier genannten Sätze und Berechnungsbeispiele sind Richtwerte (Stand 2026). Notar- und Grundbuchgebühren werden nach dem GNotKG individuell berechnet. Für eine genaue Kostenaufstellung wenden Sie sich an einen Notar oder Immobilienberater.
1. Grunderwerbsteuer — der größte Kostenblock
Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Sie wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben und variiert je nach Bundesland erheblich.
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 12.250 € |
| Hamburg | 4,5 % | 15.750 € |
| Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € |
| Berlin, Hessen | 6,0 % | 21.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 22.750 € |
Die Grunderwerbsteuer ist nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags innerhalb von vier Wochen zu zahlen. Erst nach Begleichung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich ist.
Kaufnebenkosten sofort berechnen
Geben Sie Kaufpreis und Bundesland ein — der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Gesamtkosten auf einen Blick.
Kaufnebenkosten berechnen →2. Notarkosten — gesetzlich geregelt, bundesweit einheitlich
Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer sind Notargebühren in Deutschland bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Notare dürfen weder mehr noch weniger verlangen als gesetzlich vorgeschrieben.
Zu den notariellen Leistungen beim Immobilienkauf gehören:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung (sichert den Kaufanspruch des Käufers)
- Grundschuldbestellung (für das Bankdarlehen)
- Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Richtwerte für Notarkosten
| Kaufpreis | Notargebühren (ca.) | Grundbuchgebühren (ca.) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.200 € | 600 € | 1.800 € |
| 300.000 € | 1.600 € | 800 € | 2.400 € |
| 400.000 € | 2.000 € | 1.000 € | 3.000 € |
| 500.000 € | 2.400 € | 1.200 € | 3.600 € |
Bei einer Finanzierung kommen zusätzliche Grundschuldkosten hinzu (ca. 0,3–0,5 % des Darlehensbetrags). Rechnen Sie insgesamt mit ca. 1,5–2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch.
3. Maklerprovision — seit 2020 geteilt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Käufer und Verkäufer teilen die Maklerprovision je hälftig. Die eine Partei darf nicht mehr zahlen als die andere.
Die übliche Gesamtprovision beträgt 5,95–7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt., also je 2,975–3,57 % pro Partei. Manche Verkäufer bieten Immobilien provisionsfrei an — dann entstehen für Käufer keine Maklerkosten.
Beispiel bei 350.000 € Kaufpreis und 3,57 % Käuferprovision
Maklerprovision Käufer: 12.495 €
Fragen Sie beim Kauf immer explizit nach, ob ein Makler beteiligt ist und wie hoch die Provision ist. Bei Neubauten direkt vom Bauträger entfällt die Maklerprovision oft vollständig.
4. Gesamtübersicht: Kaufnebenkosten auf einen Blick
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 350.000 € (NRW) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %) | 6,5 % | 22.750 € |
| Notarkosten + Grundbuch | ca. 1,5–2 % | ca. 5.950 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 3,57 % | 12.495 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | ca. 11,5 % | ca. 41.195 € |
In Bayern dagegen belaufen sich die Nebenkosten ohne Makler auf nur ca. 5 %, mit Makler auf ca. 8–9 %. Der Unterschied zwischen Bayern und NRW kann bei einem 350.000-€-Objekt gut 10.000 € betragen.
Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?
Theoretisch ja — in der Praxis verlangen die meisten Banken, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital beglichen werden. Eine sogenannte Vollfinanzierung (100 %- oder 110 %-Finanzierung) ist möglich, aber teuer: Banken verlangen für den erhöhten Beleihungsauslauf deutliche Zinsaufschläge (oft 0,3–0,8 Prozentpunkte mehr).
Empfehlung: Planen Sie die Kaufnebenkosten fest als Eigenkapitalbedarf ein und halten Sie zusätzlich eine Liquiditätsreserve von 2–3 Monatsgehältern für unvorhergesehene Ausgaben bereit.
Fazit
Kaufnebenkosten von 7–12 % des Kaufpreises sind keine Ausnahme — sie sind die Regel. Wer im Vorfeld genau weiß, wie viel er einplanen muss, vermeidet böse Überraschungen beim Notartermin. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkosten-Rechner, um die exakte Summe für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis zu berechnen.