Lohnt sich die Anschlussfinanzierung oder Umschuldung? Berechnen Sie Ihre Zinseinsparung und den Break-Even-Punkt.
Vergleichen Sie Ihr bestehendes Darlehen mit neuen Konditionen. Berechnen Sie, wie viel Sie durch eine Umschuldung sparen.
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Bei positivem Break-Even lohnt sich die Umschuldung. Je früher der Break-Even, desto besser die Refinanzierung. Beachten Sie mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei laufenden Verträgen.
💡 Profi-Tipp: Eine Anschlussfinanzierung sollte nicht erst bei Ablauf der Zinsbindung gesucht werden — beginnen Sie 12–18 Monate vorher mit Vergleichen. Viele Banken bieten Forward-Darlehen an, mit denen Sie heutige Konditionen für bis zu 5 Jahre im Voraus sichern können, meist gegen einen kleinen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz.
Am Ende der Zinsbindung gibt es zwei Wege für die Anschlussfinanzierung: Bei einer Prolongation bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und vereinbaren neue Konditionen für die Restschuld — meist unkompliziert, aber die Bank hat keinen Wettbewerbsdruck, Ihnen ihr bestes Angebot zu machen. Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem anderen Kreditgeber, der die Restschuld übernimmt. Das erfordert etwas mehr Aufwand (neue Bonitätsprüfung, ggf. neue Grundschuldbestellung), kann sich aber bei einer spürbaren Zinsdifferenz lohnen — genau das bildet dieser Rechner ab.
Unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung gibt § 489 BGB Kreditnehmern das Recht, ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Das ist besonders relevant bei sehr langen Zinsbindungen (z. B. 20 oder 30 Jahre): Auch dann können Sie nach zehn Jahren zu einem günstigeren Anbieter wechseln, ohne die volle Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, die bei einer vorzeitigen Kündigung außerhalb dieses gesetzlichen Rechts sonst anfallen kann.
Ein Forward-Darlehen sichert die heutigen Konditionen für eine Finanzierung, die erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt — etwa wenn Ihre aktuelle Zinsbindung erst in einigen Jahren endet, Sie aber ein für Sie günstiges Zinsniveau frühzeitig festschreiben möchten. Banken verlangen dafür in der Regel einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Ob sich das lohnt, hängt von der erwarteten Zinsentwicklung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten — lassen Sie sich hierzu individuell beraten.
Bei einer Restschuld von 250.000 € und 2,0 % Tilgung zeigt sich, wie stark die Höhe der Zinsersparnis den Break-Even-Punkt beeinflusst:
| Szenario | Alte Rate | Neue Rate | Ersparnis/Monat | Break-Even |
|---|---|---|---|---|
| Kleine Zinsdifferenz (0,3 Punkte, Kosten 500 €) | 1.229 € | 1.167 € | 62 € | ca. 8 Monate |
| Mittlere Zinsdifferenz (0,7 Punkte, Kosten 500 €) | 1.229 € | 1.083 € | 146 € | ca. 3–4 Monate |
| Große Zinsdifferenz (1,2 Punkte, Kosten 800 €) | 1.312 € | 1.062 € | 250 € | ca. 3 Monate |
Eigene Berechnung mit der Rechenlogik dieses Rechners. Illustrativ — die tatsächlichen Umschuldungskosten und erzielbaren Konditionen hängen vom Einzelfall ab.
Wer ein laufendes Darlehen außerhalb des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB vorzeitig ablöst, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen — den Ausgleich für den Zinsschaden, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet. Nach § 502 BGB ist diese Entschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gesetzlich gedeckelt: höchstens 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, beziehungsweise höchstens 0,5 %, wenn zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung nicht mehr als ein Jahr liegt. Die genaue Höhe hängt von der Restschuld, der Restlaufzeit und der Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins ab — lassen Sie sich die konkrete Summe immer schriftlich von Ihrer Bank bestätigen, bevor Sie eine Umschuldung final entscheiden.
Ob sich eine Umschuldung rechnet, hängt vom Verhältnis zwischen den einmaligen Wechselkosten (Vorfälligkeitsentschädigung, ggf. neue Grundschuldbestellung, Bearbeitungsgebühren) und der laufenden monatlichen Ersparnis ab — genau das berechnet der Break-Even-Punkt oben. Als grobe Orientierung gilt: Je größer die Restschuld und je länger die verbleibende gewünschte Zinsbindung, desto eher gleicht eine spürbare Zinsdifferenz auch höhere Wechselkosten aus. Bei kleinen Restschulden oder sehr geringen Zinsunterschieden kann sich der Aufwand einer Umschuldung dagegen kaum lohnen, insbesondere wenn dafür eine neue Grundschuld bestellt werden muss.
Der Rechner berücksichtigt keine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, falls Sie außerhalb des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB vorzeitig aus einem laufenden Vertrag aussteigen möchten. Er geht zudem von gleichbleibenden neuen Konditionen über die gesamte neue Zinsbindung aus. Klären Sie mögliche Ausstiegskosten immer direkt mit Ihrer aktuellen Bank, bevor Sie eine Umschuldung final entscheiden.
Bei einer Prolongation bleiben Sie bei derselben Bank, bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem neuen Anbieter, um von besseren Konditionen zu profitieren.
Es erlaubt Kreditnehmern, ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist zu kündigen — unabhängig von der ursprünglichen Zinsbindung.
Es sichert heutige Konditionen für eine erst später beginnende Anschlussfinanzierung, meist gegen einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt.
Nur wenn Sie außerhalb des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB vorzeitig aussteigen. Sie ist nach § 502 BGB auf max. 1 % (bzw. 0,5 % bei unter einem Jahr Restlaufzeit) des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gedeckelt.