Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?+
Der Sollzins (Nominalzins) ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Zahlungsweise). Nach § 16 PAngV muss der Effektivzins bei jedem Kreditangebot angegeben werden — er ist der einzige sinnvolle Vergleichswert zwischen verschiedenen Angeboten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?+
Empfohlen: mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten (7–12 %). Mit weniger als 20 % Eigenkapital steigt der Zinssatz und die monatliche Belastung deutlich. Mindestens sollten Sie die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) aus eigenen Mitteln decken können.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?+
Bayern: 3,5 %. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 %. Hamburg, Sachsen, Bremen: 5,5 %. Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %. Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 %.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?+
Nach Ablauf der Zinsbindungsperiode benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung (Prolongation bei der gleichen Bank oder Umschuldung zu einem anderen Anbieter). Vergleichen Sie die Konditionen frühzeitig — bereits 3 Monate vor Ablauf können Sie ein Forwarddarlehen zu gesicherten Konditionen abschließen.
Welche Tilgungsrate ist empfehlenswert?+
Bei den aktuellen Zinsniveaus (3–4 %) empfehlen Finanzberater eine Tilgungsrate von mindestens 2 % p.a., besser 3 %. Mit nur 1 % Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung oft 30–40 Jahre. Höhere Tilgung bedeutet weniger Restschuld am Zinsbindungsende und weniger Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
Gibt es staatliche Förderungen beim Immobilienkauf?+
Ja: das KfW-Wohneigentumsprogramm (KfW 124) mit bis zu 100.000 € Kreditbetrag für den Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums, KfW Wohneigentum für Familien – Neubau (KfW 300, einkommensabhängig für Familien mit Kindern beim Neubau, aktuell mit gestaffelten Höchstbeträgen je nach Haushaltsgröße und Energiestandard), KfW-Klimafreundliches Wohngebäude (KfW 261/297/298) für energieeffizientes Bauen, sowie Wohn-Riester und Bundesland-spezifische Förderprogramme. Fördersummen, Einkommensgrenzen und Bedingungen ändern sich regelmäßig — prüfen Sie die aktuellen Werte vor Antragstellung immer direkt auf kfw.de oder bei Ihrer Hausbank, über die die Förderung beantragt wird.
Was ist der Beleihungsauslauf und warum ist er wichtig?+
Der Beleihungsauslauf (Beleihungswert-Verhältnis) ist das Verhältnis von Darlehensbetrag zum Immobilienwert. Bei einem Beleihungsauslauf über 80 % verlangen viele Banken einen Aufschlag auf den Zinssatz ("Risikoaufschlag"). Mit mehr Eigenkapital sinkt der Beleihungsauslauf und verbessert Ihre Zinskonditionen.
Wie berechne ich den Break-Even einer Umschuldung?+
Break-Even = Umschuldungskosten ÷ monatliche Ersparnis. Wenn z.B. die Umschuldung 500 € kostet und Sie 80 €/Monat sparen, ist der Break-Even nach 6–7 Monaten erreicht. Unser Refinanzierungsrechner berechnet diesen Punkt automatisch.
Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?+
Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr, die Banken berechnen, wenn ein zugesagtes Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen wird — etwa weil sich ein Neubau verzögert. Die meisten Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 2–3 Monaten ab Zusage, danach wird ein monatlicher Aufschlag auf den nicht abgerufenen Darlehensbetrag fällig. Bei absehbaren Bauverzögerungen lohnt es sich, die bereitstellungszinsfreie Frist bereits bei Vertragsabschluss zu verhandeln.
Welche Rolle spielt die Schufa bei der Baufinanzierung?+
Die Schufa-Auskunft ist neben Einkommensnachweisen einer der zentralen Bausteine der Bonitätsprüfung bei jeder Bank. Negative Einträge (z. B. offene Inkassoforderungen, geplatzte Ratenzahlungen) können eine Finanzierungszusage erschweren oder zu schlechteren Konditionen führen. Es lohnt sich, vor Beginn der Finanzierungssuche eine kostenlose Selbstauskunft bei der Schufa anzufordern, um mögliche Fehleinträge frühzeitig zu korrigieren.
Welche Unterlagen benötigt die Bank für die Kreditprüfung?+
Typischerweise verlangen Banken die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, den letzten Einkommensteuerbescheid, einen aktuellen Kontoauszug, den Kaufvertrag bzw. Exposé der Immobilie sowie bei Selbstständigen die Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten 2–3 Jahre. Je vollständiger die Unterlagen bei Antragstellung vorliegen, desto schneller kann die Bank eine verbindliche Finanzierungszusage erteilen — unvollständige Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen im Kreditprozess.
Lohnt sich ein unabhängiger Kreditvermittler statt der Hausbank?+
Ein unabhängiger Kreditvermittler vergleicht Angebote mehrerer Banken gleichzeitig und kann dadurch oft bessere Konditionen finden als eine einzelne Hausbank, die nur ihre eigenen Produkte anbietet. Vermittler erhalten in der Regel eine Provision von der finanzierenden Bank, wodurch der Vergleich für Sie meist kostenfrei bleibt. Trotzdem lohnt es sich, parallel auch bei Ihrer Hausbank ein Angebot einzuholen, um beide Wege vergleichen zu können, bevor Sie sich festlegen.
Was ist eine Forward-Darlehen und wann ist es sinnvoll?+
Ein Forwarddarlehen sichert Ihnen schon heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft beginnt — üblicherweise 3 bis 60 Monate im Voraus. Das ist sinnvoll, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung steigen werden, denn Sie zahlen für diese Absicherung meist einen kleinen Zinsaufschlag gegenüber dem aktuellen Marktzins. Sinken die Zinsen dagegen bis dahin, sind Sie an den höheren, bereits vereinbarten Zinssatz gebunden — ein Forwarddarlehen ist also eine Wette auf steigende Zinsen, keine risikofreie Option. Je länger der Vorlauf bis zum tatsächlichen Beginn der Anschlussfinanzierung, desto höher fällt in der Regel der Zinsaufschlag aus, den die Bank für die Absicherung verlangt.