Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Basierend auf Ihrem Einkommen, Eigenkapital und aktuellen Zinsen.
Banken empfehlen, dass Ihre monatliche Kreditrate max. 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen sollte. Geben Sie Ihre Daten ein für eine realistische Einschätzung.
Hinweis: Dies ist eine vereinfachte Schätzung. Banken prüfen zusätzlich Ihre Bonität (Schufa), Beschäftigungsdauer und Vermögenswerte. Für verbindliche Angebote: Vergleichen Sie mehrere Anbieter oder wenden Sie sich an einen unabhängigen Kreditvermittler.
💡 Profi-Tipp: Banken genehmigen Kredite häufig bis zu 40% des Bruttoeinkommens — das bedeutet aber nicht, dass diese Belastung empfehlenswert ist. Experten raten, nicht mehr als 28–30% des Nettoeinkommens für Wohnkosten einzuplanen, um bei unvorhergesehenen Ausgaben (Reparaturen, Jobwechsel) finanziellen Spielraum zu behalten.
Der Rechner ermittelt zunächst Ihre maximale monatliche Kreditrate, indem er Ihr Nettoeinkommen mit der gewählten Haushaltsbelastungsquote multipliziert und bestehende monatliche Schulden abzieht. Aus dieser maximalen Rate wird über den Sollzins und die Tilgungsrate das maximale Darlehen errechnet; addiert man Ihr vorhandenes Eigenkapital, ergibt sich der maximale Kaufpreis. Dieses Vorgehen entspricht grundsätzlich der Logik, die auch Banken bei einer ersten Haushaltsrechnung anwenden — mit dem Unterschied, dass Banken zusätzlich Ihre Bonität (Schufa-Auskunft), Beschäftigungsdauer und weitere Sicherheiten prüfen.
Die Haushaltsbelastungsquote gibt an, welcher Anteil Ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Kreditrate verwendet wird. Eine konservative Quote von 28 % lässt mehr finanziellen Spielraum für Rücklagen, Reparaturen oder Einkommensschwankungen. Eine Standardquote von 35 % ist in der Praxis häufig anzutreffen. Eine aggressive Quote von 40 % maximiert die Finanzierungssumme, lässt aber wenig Puffer — insbesondere wenn zusätzlich Nebenkosten (Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage, ggf. Hausgeld) hinzukommen, die im Rechner nicht separat erfasst sind.
Neben der Kreditrate entstehen als Eigentümer zusätzliche laufende Kosten: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und eine Instandhaltungsrücklage — als grobe Faustregel wird in der Immobilienbranche häufig ca. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung genannt, bei Eigentumswohnungen ergänzt um das Hausgeld. Diese Posten sollten zusätzlich zur reinen Kreditrate im Haushaltsbudget berücksichtigt werden.
Bei 3,8 % Sollzins, 2,0 % Tilgung und einer Haushaltsbelastungsquote von 35 % ergeben sich je nach Einkommen und Eigenkapital sehr unterschiedliche Rahmen:
| Profil | Max. Monatsrate | Max. Darlehen | Max. Kaufpreis | Beleihungsauslauf |
|---|---|---|---|---|
| Single, 3.200 € netto, 40.000 € EK | 970 € | 200.690 € | 228.690 € | 87,8 % |
| Paar, 5.500 € netto, 90.000 € EK | 1.625 € | 336.207 € | 399.207 € | 84,2 % |
| Familie, 7.000 € netto, 150.000 € EK | 2.050 € | 424.138 € | 529.138 € | 80,2 % |
Eigene Berechnung mit der Rechenlogik dieses Rechners (jeweils 150–400 € sonstige Schulden angenommen). Illustrativ, kein Finanzierungsangebot.
Der oben angenommene Sollzins ist ein Ausgangswert — die tatsächlich angebotenen Konditionen hängen zusätzlich von individuellen Bonitätsfaktoren ab. Dazu zählen insbesondere der Beleihungsauslauf (das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Immobilienwert), die Schufa-Auskunft, die Einkommensart (Angestellte vs. Selbstständige) und die Beschäftigungsdauer. Banken staffeln ihre Zinssätze häufig nach Risikoklassen: Wer einen niedrigen Beleihungsauslauf und eine einwandfreie Bonität vorweisen kann, erhält in der Regel bessere Konditionen als bei sehr hohem Beleihungsauslauf. Diese Staffelung ist ein wesentlicher Grund, warum zwei Kreditnehmer mit identischem Kaufpreis am Ende unterschiedliche Zinssätze angeboten bekommen können.
Eigenkapital wirkt sich auf zwei Arten auf die Leistbarkeit aus: Es reduziert direkt den benötigten Darlehensbetrag und senkt dadurch die monatliche Rate — und es verbessert gleichzeitig den Beleihungsauslauf, was sich häufig auch günstig auf den angebotenen Zinssatz auswirkt. Wer über die Kaufnebenkosten (7–12 % des Kaufpreises) hinaus zusätzliches Eigenkapital ins Darlehen einbringen kann, profitiert deshalb oft doppelt: geringere monatliche Belastung und potenziell bessere Zinskonditionen.
Der Rechner bildet keine Schufa-Bonitätsprüfung, keine variable Einkommenssituation (z. B. Selbstständigkeit) und keine bankspezifischen Richtlinien ab. Der tatsächliche Kreditrahmen, den eine Bank anbietet, kann sowohl niedriger als auch — bei sehr guter Bonität — höher ausfallen als hier geschätzt.
Konservativere Quoten (28 %) lassen mehr finanziellen Spielraum, höhere Quoten (35–40 %) maximieren die Finanzierungssumme, lassen aber weniger Puffer für Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben.
Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklage und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld — diese sollten zusätzlich zur Kreditrate im Budget eingeplant werden.
Nein, es handelt sich um eine vereinfachte Schätzung. Banken prüfen zusätzlich Ihre Bonität und weitere Faktoren, bevor sie ein verbindliches Finanzierungsangebot erstellen.
Banken staffeln Zinssätze nach Risikoklassen — Beleihungsauslauf, Schufa-Auskunft, Einkommensart und Beschäftigungsdauer beeinflussen die individuell angebotenen Konditionen, auch bei identischem Kaufpreis.