Kaufnebenkosten Rechner — Grunderwerbsteuer, Notar & Makler

Q: Welche Kaufnebenkosten sind Pflicht und welche nicht?

Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Grundbucheintragung sind bei jedem Immobilienkauf in Deutschland Pflichtkosten. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler eingeschaltet war und ist gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen (§§ 656c/656d BGB).

Q: Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt, das in der Regel einige Wochen später einen Steuerbescheid ausstellt. Die Grunderwerbsteuer muss bezahlt sein, bevor das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, die wiederum Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch ist.

Q: Können die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?

In der Regel nicht vollständig. Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis der Immobilie und verlangen, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber mit spürbar höheren Zinsen verbunden.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf berechnen

Wählen Sie Ihr Bundesland — die Grunderwerbsteuer wird automatisch korrekt angesetzt. Kaufnebenkosten müssen i.d.R. aus Eigenkapital bezahlt werden.

Kaufpreis der Immobilie (€)

Bundesland

Notar + Grundbuch (% vom Kaufpreis)

Maklercourtage Käufer

Gesamte Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer

Notar + Grundbuch

Maklercourtage

Nebenkosten in %

Kaufpreis + Nebenkosten

Empf. Eigenkapital (30%)

Wichtig: Kaufnebenkosten werden von den meisten Banken nicht finanziert und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Planen Sie mindestens die Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)

Bundesland	Steuersatz	Bei 400.000 € Kaufpreis
Bayern	3,5 %	14.000 €
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen	5,0 %	20.000 €
Hamburg, Sachsen, Bremen	5,5 %	22.000 €
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	24.000 €
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein	6,5 %	26.000 €

💡 Profi-Tipp: Die Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt — in Deutschland betragen sie je nach Bundesland typischerweise 9–12% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5%, Notarkosten ca. 1,5%, Grundbucheintrag ca. 0,5%, ggf. Maklerprovision). Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken sie selten mitfinanzieren.

Kostenarten im Detail

Kaufnebenkosten setzen sich aus drei unterschiedlichen Kategorien zusammen, die bei der Finanzierungsplanung getrennt betrachtet werden sollten:

Pflichtkosten (bei jedem Kauf): Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises) und die Grundbucheintragung (ca. 0,3–0,5 %).
Bedingte Kosten: Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler am Kauf beteiligt war. Seit Dezember 2020 gilt gesetzlich eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer (§§ 656c/656d BGB), sofern kein Makler exklusiv für eine Partei tätig ist.
Laufende Kosten nach dem Kauf (nicht Teil dieses Rechners, aber Teil der Budgetplanung): Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und eine Instandhaltungsrücklage für Reparaturen — bei Eigentumswohnungen zusätzlich das Hausgeld.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang dem zuständigen Finanzamt. Dieses stellt in der Regel einige Wochen später den Grunderwerbsteuerbescheid aus. Erst nach vollständiger Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — sie ist Voraussetzung dafür, dass Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Notarkosten werden meist zeitnah nach der Beurkundung in Rechnung gestellt; der Zeitpunkt der Maklerprovision richtet sich nach dem individuellen Maklervertrag, häufig bei Abschluss des Kaufvertrags oder bei Zahlung des Kaufpreises.

Checkliste: Welches Kapital sollte vor dem Notartermin verfügbar sein?

Grunderwerbsteuer für Ihr Bundesland (siehe Tabelle oben)
Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises)
Maklerprovision, falls zutreffend
Ein Puffer für Umzugskosten und erste Einrichtung, unabhängig von den reinen Erwerbskosten

Beispielrechnung: Gleicher Kaufpreis, unterschiedliche Bundesländer

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 2,0 % Notar-/Grundbuchkosten plus 3,57 % Maklercourtage zeigt sich, wie stark allein das Bundesland die Gesamtkosten verändert:

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Notar + Grundbuch	Maklercourtage	Gesamt
Bayern (3,5 %)	14.000 €	8.000 €	14.280 €	36.280 € (9,1 %)
Berlin (6,0 %)	24.000 €	8.000 €	14.280 €	46.280 € (11,6 %)
Nordrhein-Westfalen (6,5 %)	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 € (12,1 %)

Eigene Berechnung mit der Rechenlogik dieses Rechners, gerundet. Notar- und Maklerkosten variieren im Einzelfall.

Grenzen dieser Berechnung

Grunderwerbsteuersätze werden von jedem Bundesland eigenständig festgelegt und können sich per Landesgesetz ändern — prüfen Sie den aktuellen Satz vor einer verbindlichen Kalkulation. Notarkosten richten sich nach der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) und hängen vom genauen Leistungsumfang ab (z. B. zusätzliche Grundschuldbestellung); der hier verwendete Prozentsatz ist eine gängige Faustregel, kein Festpreis.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Welche Kaufnebenkosten sind Pflicht und welche nicht?

Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintragung fallen bei jedem Kauf an. Die Maklerprovision ist nur fällig, wenn ein Makler beteiligt war, und wird seit Dezember 2020 gesetzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Üblicherweise einige Wochen nach der notariellen Beurkundung, sobald das Finanzamt den Steuerbescheid ausgestellt hat. Die Zahlung ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit für Ihre Eintragung im Grundbuch.

Können die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?

In der Regel nicht vollständig — die meisten Banken finanzieren primär den Kaufpreis und erwarten, dass Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber meist mit höheren Zinsen verbunden.

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